房屋二次抵押贷款额度=房屋价值×抵押率-原贷款的本金金额，其中房屋价值是将房屋的原购买价和二次抵押的评估价比较后，取其中的较低者，自住型房产二次抵押的抵押率不超过70%，而商业用房二次贷款的抵押率不超过50%。

主要有以下几个因素影响到房屋二次抵押贷款额度：

1.房产类型不同，房屋抵押率不同

一般来说商品住宅的抵押率比较高可以70%，而商铺和写字楼的抵押率最高可以达到60%，工业厂房的抵押率最高可达到50%。

2.房屋本身的因素

房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等因素，都会影响房屋评估价值。比如市中心和郊区的房屋价值肯定是有差别的。

3.借款人本身的资产

如果借款人本身资产雄厚，名下有多套房产，那相对来说，银行肯定愿意多贷点。

抵押房子贷款还不上，用户可以选择向银行申请延期还款或者直接让银行拍卖房产。如果用户只是当前还款能力不足，延期还款可以确保用户有足够的时间来准备还款资金。而用户的经济状况发生变化后，后续也无力还款，那么可以让银行拍卖房产，拍卖获得的资金可以直接用于偿还房贷。

抵押房子贷款还不上，个人征信还会受到影响，不管用户后续要不要房产，都应该尽快还清逾期的欠款。